Akt notarialny

Oferta usług naszej kancelarii notarialnej w Łodzi obejmuje sporządzanie aktów notarialnych. Mają one charakter dokumentów urzędowych, podobnie jak inne czynności notarialne dokonywane przez notariusza.

Akt notarialny może być sporządzony wyłącznie przez notariusza bądź zastępcę notarialnego.

Sporządzenie aktu notarialnego następuje bądź z woli stron, bądź w związku z wymogami przepisów prawa. Przed podpisaniem akt jest odczytywany przez notariusza lub inną osobę w jego obecności, tak aby Notariusz mógł upewnić się, że strony czynności notarialnej rozumieją treść i znaczenie podpisywanego dokumentu.

Rodzaje aktów notarialnych
Niektóre czynności prawne powinny być sporządzone z wykorzystaniem formy aktu notarialnego, w przypadku innych strony mają dowolność – mogą, lecz nie muszą skorzystać z usług notariusza. Na przykład aktu notarialnego wymagają: umowy sprzedaży, darowizny, zamiany nieruchomości (lokali, działek) czy spółdzielczych własnościowych praw do lokali, umowy o dział spadku, zniesienie współwłasności czy podział majątku dorobkowego małżonków, jeśli w skład dzielonego majątku wchodzi nieruchomość, zrzeczenie się dziedziczenia przez przyszłego spadkobiercę ustawowego, poświadczenie dziedziczenia, pełnomocnictwo do przeniesienia lub nabycia nieruchomości, statuty i umowy niektórych spółek prawa handlowego (m.in. komandytowej, z ograniczoną odpowiedzialnością, akcyjnej).

Warto odnotować, że niektórym umowom darowizny może towarzyszyć ustanowienie na rzecz darczyńcy prawa nieodpłatnego i dożywotniego zamieszkiwania w darowanym lokalu (nieobjętym jednak spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu) lub budynku w postaci służebności mieszkania, z wpisem takiego uprawnienia do księgi wieczystej. Darczyńca zyskuje wówczas silny tytuł prawny do korzystania z przedmiotu darowizny na dotychczasowych zasadach, pomimo utraty prawa własności.

Od tego przypadku należy odróżnić umowę dożywocia. Ona również przenosi własność na nabywcę, jednak w przeciwieństwie do darowizny jest czynnością odpłatną, gdyż w zamian za przeniesienie własności lokalu lub innej nieruchomości nabywca zobowiązuje się wobec dożywotnika do zapewnienia mu dożywotniego utrzymania. Treść dożywotniego utrzymania strony mogą ustalić samodzielnie, ale z reguły obejmuje ona takie świadczenia, jak: przyjęcie zbywcy jako domownika, dostarczanie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienia mu odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienie własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym.

Z kolei testament może, lecz nie musi przybrać formy aktu notarialnego. Jeśli Klient chce odpowiednio zabezpieczyć interesy swoich najbliższych i określić, co się stanie ze spadkiem – skorzystanie z usług notariusza jest optymalnym rozwiązaniem. Dzięki temu dokument taki będzie sporządzony w sposób precyzyjny i zrozumiały, a inne osoby będą miały zdecydowanie mniejsze szanse na podważanie zapisów takiego testamentu. Testament może być także zarejestrowany w Notarialnym Rejestrze Testamentów, co przyczyni się z pewnością do jego ochrony przed zaginięciem lub zniszczeniem.

Poniżej znajdziesz standardowy wykaz podstawowych dokumentów do przeprowadzenia przykładowej czynności notarialnej w formie aktu notarialnego. Należy jednak pamiętać, że nawet te same formalnie czynności mogą się od siebie różnić, a prawo przewiduje też szereg ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomościami, więc przed przystąpieniem do pozyskiwania dokumentów warto się jeszcze z nami skonsultować, co do ostatecznej ich listy.

Poza dokumentacją Notariusz uzyskuje także od stron inne jeszcze informacje, mające znaczenie przy dokonywanej czynności, np. stany cywilne, ustrój majątkowy w małżeństwie, wartość rynkowa przedmiotu aktu notarialnego, cena (w tym sposób i termin zapłaty, numer rachunku bankowego sprzedawcy), termin wydania nieruchomości w posiadanie (przekazanie kluczy), dane personalne stron (imiona, nazwisko, imiona rodziców, pesel, adres zamieszkania, numer dowodu osobistego). Jeżeli stroną czynności będzie inna osoba niż fizyczna (np. spółka z o.o., spółka akcyjna, osobowa spółka prawa handlowego) do dokonania czynności będą ponadto niezbędne: numer KRS, aktualny tekst umowy spółki (statut), ewentualna uchwała organów tych podmiotów (wspólników) o wyrażeniu zgody na planowaną czynność.

Przykłady

  1. umowy sprzedaży nieruchomości gruntowych (zabudowanych i niezabudowanych):
    1. odpis księgi wieczystej lub jej numer,
    2. wypis z rejestru gruntów, wypis z kartoteki budynków, jeśli nieruchomość jest zabudowana (Łódzki Ośrodek Geodezji ul. Traugutta 21/23, starostwo powiatowe na innym terenie),
    3. kopia mapy ewidencyjnej z zaznaczeniem granic nieruchomości i dostępem do drogi, a jeżeli przedmiotem sprzedaży jest jedna z kilku działek wchodzących w skład jednej księgi wieczystej albo jeśli są rozbieżności w oznaczeniu działki między treścią księgi wieczystej a ewidencją gruntów – wyrys z mapy ewidencyjnej z klauzulą, że stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej (Łódzki Ośrodek Geodezji ul. Traugutta 21/23, starostwo powiatowe na innym terenie),
    4. decyzja o podziale nieruchomości, jeśli działka powstała w wyniku podziału wraz z mapą podziałową,
    5. przy użytkowaniu wieczystym zaświadczenie informujące o tym, czy grunt podlega przekształceniu w prawo własności na podstawie ustawy z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów,
    6. Wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego albo – jeżeli planu nie ma – zaświadczenie o braku planu z informacją, że dla nieruchomości nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy na zalesienie (urząd miasta lub właściwej gminy – wydział architektury),
    7. zaświadczenie z urzędu miasta/gminy (w Łodzi: Biuro ds. rewitalizacji-Piotrkowska nr 171, tel 42 638 57 58) o tym, czy działka znajduje się na obszarze rewitalizacji, zdegradowanym oraz specjalnej strefy rewitalizacji,
    8. zaświadczenie z Leśnictwa Miejskiego (ostatnio w Łodzi: ul. Konstantynowska 8/10, tel. 42 632 75 09, 42 632 77 26, 42 632 75 79,, a na innym obszarze właściwe starostwo powiatowe), czy działka stanowi grunt o jakim mowa w art. 37a ust.1 pkt 3) ustawy o lasach i czy została objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach
    9. podstawa nabycia nieruchomości przez aktualnego właściciela (np. akt notarialny, orzeczenie sądowe, decyzja administracyjna); jeżeli był to spadek (zawsze) albo darowizna czy nieodpłatne zniesienie współwłasności (począwszy od 1 stycznia 2007 r.) również zaświadczenie z urzędu skarbowego o tym, że podatek od spadków i darowizn się nie należał albo że został zapłacony, albo że zobowiązanie podatkowe uległo przedawnieniu),
    10. opcjonalnie: świadectwo charakterystyki energetycznej budynku, pozwolenie na użytkowanie budynku lub potwierdzenie zgłoszenia przystąpienia do użytkowania z potwierdzeniem przyjęcia przez właściwy organ i informacją o braku sprzeciwu, potwierdzenie braku zaległości w podatku od nieruchomości, zaświadczenia urzędu skarbowego, ZUS, Prezydenta (burmistrza) miasta (wójta gminy) o braku zaległości w podatkach (przy użytkowaniu wieczystym – również w tym zakresie)
  2. umowy sprzedaży lokali stanowiących odrębną nieruchomość:
    1. odpis księgi wieczystej lub jej numer,
    2. wypis z rejestru lokali i rejestru gruntów (Łódzki Ośrodek Geodezji ul. Traugutta 21/23, starostwo powiatowe na innym terenie)
    3. ewentualnie: zaświadczenie informujące o tym czy grunt podlega przekształceniu w prawo własności na podstawie ustawy z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów
    4. zaświadczenie z urzędu miasta/gminy (Biuro ds. rewitalizacji-Piotrkowska nr 171, tel 42 638 57 58) o tym, czy działka znajduje się na obszarze rewitalizacji, zdegradowanym oraz specjalnej strefy rewitalizacji
    5. podstawa nabycia nieruchomości przez aktualnego właściciela (np. akt notarialny, orzeczenie sądowe, decyzja administracyjna); jeżeli był to spadek (zawsze) albo darowizna czy nieodpłatne zniesienie współwłasności (począwszy od 1 stycznia 2007 r.) również zaświadczenie z urzędu skarbowego o tym, że podatek od spadków i darowizn się nie należał albo że został zapłacony, albo że zobowiązanie podatkowe uległo przedawnieniu)
    6. opcjonalnie: świadectwo charakterystyki energetycznej lokalu, potwierdzenie braku zaległości w podatku od nieruchomości, zaświadczenie od administratora wspólnoty mieszkaniowej o braku zaległości w zaliczkach na poczet zarządu nieruchomością wspólną, zaświadczenie z urzędu miasta (wydział meldunkowy) o braku zameldowanych osób w lokalu, zaświadczenia z urzędu skarbowego, ZUS, Prezydenta (burmistrza) miasta (wójta gminy) o braku zaległości w podatkach (przy użytkowaniu wieczystym – również w tym zakresie)
  3. umowy sprzedaży spółdzielczych własnościowych praw do lokali:
    1. odpis księgi wieczystej lub jej numer, jeżeli jest prowadzona,
    2. zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o stanie prawnym spółdzielczego prawa do lokalu wydawane w celu sporządzenia aktu notarialnego; powinno ono także zawierać informację o uregulowanym stanie prawnym gruntu spółdzielni, na którym stoi budynek,
    3. podstawa nabycia nieruchomości przez aktualnego właściciela (np. akt notarialny, orzeczenie sądowe, decyzja administracyjna); jeżeli był to spadek (zawsze) albo darowizna czy nieodpłatne zniesienie współwłasności (począwszy od 1 stycznia 2007 r.) również zaświadczenie z urzędu skarbowego o tym, że podatek od spadków i darowizn się nie należał albo że został zapłacony, albo że zobowiązanie podatkowe uległo przedawnieniu)
    4. opcjonalnie: świadectwo charakterystyki energetycznej lokalu, zaświadczenie z urzędu miasta (wydział meldunkowy) o braku zameldowanych osób w lokalu, zaświadczenia z urzędu skarbowego, ZUS, Prezydenta (burmistrza) miasta (wójta gminy) o braku zaległości w podatkach
  4. umowy darowizny nieruchomości gruntowych (zabudowanych i niezabudowanych):
    1. odpis księgi wieczystej lub jej numer
    2. wypis z rejestru gruntów, wypis z kartoteki budynków, jeśli nieruchomość jest zabudowana (Łódzki Ośrodek Geodezji ul. Traugutta 21/23, starostwo powiatowe na innym terenie)
    3. kopia mapy ewidencyjnej z zaznaczeniem granic nieruchomości i dostępem do drogi, a jeżeli przedmiotem sprzedaży jest jedna z kilku działek wchodzących w skład jednej księgi wieczystej albo jeśli są rozbieżności w oznaczeniu działki między treścią księgi wieczystej a ewidencja gruntów – wyrys z mapy ewidencyjnej z klauzulą, że stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej (Łódzki Ośrodek Geodezji ul. Traugutta 21/23, starostwo powiatowe na innym terenie)
    4. decyzja o podziale nieruchomości, jeśli działka powstała w wyniku podziału wraz z mapą podziałową
    5. przy użytkowaniu wieczystym zaświadczenie informujące o tym, czy grunt podlega przekształceniu w prawo własności na podstawie ustawy z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów
    6. podstawa nabycia nieruchomości przez aktualnego właściciela (np. akt notarialny, orzeczenie sądowe, decyzja administracyjna); jeżeli był to spadek (zawsze) albo darowizna czy nieodpłatne zniesienie współwłasności (począwszy od 1 stycznia 2007 r.) również zaświadczenie z urzędu skarbowego o tym, że podatek od spadków i darowizn się nie należał albo że został zapłacony, albo że zobowiązanie podatkowe uległo przedawnieniu)
    7. opcjonalnie: Wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego albo – jeżeli planu nie ma – zaświadczenie o braku planu
    8. opcjonalnie: odpisy aktów stanu cywilnego w celu wywiedzenia pokrewieństwa
  5. umowy darowizny lokali stanowiących odrębną nieruchomość:
    1. odpis księgi wieczystej lub jej numer
    2. wypis z rejestru lokali i rejestru gruntów (Łódzki Ośrodek Geodezji ul. Traugutta 21/23, starostwo powiatowe na innym terenie)
    3. ewentualnie: zaświadczenie informujące o tym, czy grunt podlega przekształceniu w prawo własności na podstawie ustawy z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów
    4. podstawa nabycia nieruchomości przez aktualnego właściciela (np. akt notarialny, orzeczenie sądowe, decyzja administracyjna); jeżeli był to spadek (zawsze) albo darowizna czy nieodpłatne zniesienie współwłasności (począwszy od 1 stycznia 2007 r.) również zaświadczenie z urzędu skarbowego o tym, że podatek od spadków i darowizn się nie należał albo że został zapłacony, albo że zobowiązanie podatkowe uległo przedawnieniu)
    5. opcjonalnie: odpisy aktów stanu cywilnego w celu wywiedzenia pokrewieństwa
  6. umowy darowizny spółdzielczych własnościowych praw do lokali:
    1. odpis księgi wieczystej lub jej numer, jeżeli jest prowadzona
    2. zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o stanie prawnym spółdzielczego prawa do lokalu wydawane w celu sporządzenia aktu notarialnego; powinno ono także zawierać informację o uregulowanym stanie prawnym gruntu spółdzielni, na którym stoi budynek
    3. podstawa nabycia nieruchomości przez aktualnego właściciela (np. akt notarialny, orzeczenie sądowe, decyzja administracyjna); jeżeli był to spadek (zawsze) albo darowizna czy nieodpłatne zniesienie współwłasności (począwszy od 1 stycznia 2007 r.) również zaświadczenie z urzędu skarbowego o tym, że podatek od spadków i darowizn się nie należał albo że został zapłacony, albo że zobowiązanie podatkowe uległo przedawnieniu)
  7. umowy dożywocia: zobacz informacje do umów darowizn nieruchomości. Jednakże gdyby umowa miała być zawierana między osobami niebliskimi, potrzebne będą dodatkowe dokumenty. Zapraszamy wówczas do bezpośredniego kontaktu,
  8. umowy działowe, czyli działy spadku, zniesienie współwłasności, podziały majątku dorobkowego: zobacz informacje do umów darowizn. Jednakże gdyby umowa miała być zawierana między osobami niebliskimi, potrzebne będą dodatkowe dokumenty. Zapraszamy wówczas do bezpośredniego kontaktu,
  9. protokół przyjęcia oświadczenia o odrzuceniu spadku:
    1. odpis aktu zgonu spadkodawcy,
    2. informacje o innych osobach, które mogą także wchodzić w krąg spadkobierców, w tym ich adresy zamieszkania,
    3. informacje o osobach, które już spadek odrzuciły,
  10. testament:
    1. dane osobowe sporządzającego testament, czyli: imiona, nazwisko, imiona rodziców, pesel, data i miejsce urodzenia, adres zamieszkania, numer dowodu osobistego,
    2. dane osoby, która ma zostać powołana do spadku, czyli: imiona, nazwisko, imiona rodziców, pesel, data i miejsce urodzenia,
    3. w przypadku testamentu windykacyjnego, w którym testator rozporządza konkretnym składnikiem majątku na wypadek śmierci (a nie całym spadkiem) – opis tego składnika z powołaniem się na dokumenty stanowiące dowód własności,
  11. pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości: dane osobowe mocodawcy, czyli: imiona, nazwisko, imiona rodziców, pesel, adres zamieszkania, numer dowodu osobistego,
  12. umowa majątkowa małżeńska: odpis skrócony aktu małżeństwa poza danymi personalnymi małżonków

Zapraszamy do konsultacjiz naszymi pracownikami